Alessandra Camargos Moreira
alessandra@janirmoreira.com.br
Reforma Tributária e aluguéis: pessoa física ou jurídica, quem paga mais?
A Reforma Tributária chegou e o impacto sobre as receitas de aluguel é iminente e complexo. As regras não são as mesmas para todos: locadores pessoa física e empresas enfrentam cenários drasticamente diferentes. Entenda o que muda para você e por que 2025 é o ano decisivo para o seu planejamento.
A nova legislação tributária, implementada pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e detalhada na Lei Complementar nº 214/2025, redesenha o mapa fiscal do Brasil. Para o mercado imobiliário, a principal mudança é que a receita de aluguel, antes vista de forma distinta, agora entra no campo de incidência dos novos tributos sobre o consumo: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
Este artigo analisa, de forma separada, o que essa transformação significa para o locador pessoa física (PF) e para a pessoa jurídica (PJ), e quais ações devem ser tomadas para navegar neste novo ambiente e aproveitar as oportunidades de transição.
Este artigo analisa, de forma separada, o que essa transformação significa para o locador pessoa física (PF) e para a pessoa jurídica (PJ), e quais ações devem ser tomadas para navegar neste novo ambiente e aproveitar as oportunidades de transição.
O cenário para o locador pessoa física (PF)
Para a grande maioria das pessoas físicas que alugam um ou mais imóveis, o cenário muda pouco. A principal preocupação continua sendo o Imposto de Renda (IRPF), pago via Carnê-Leão.
No entanto, a reforma cria uma nova categoria de contribuinte do IBS/CBS. O locador PF só precisará se preocupar com os novos impostos se sua atividade de locação for considerada habitual e de grande volume, o que ocorre se você atender cumulativamente à destes critérios:
- Possuir 4 ou mais imóveis alugados.
- Receber mais de R$ 240.000,00 em aluguéis por ano.
Se você não se enquadra nessas situações, sua tributação de aluguéis permanece restrita ao Imposto de Renda. Caso se enquadre, além do IRPF, passará a ser devedor do IBS/CBS sobre a receita de aluguel, com uma alíquota estimada em 8,4%. Além disso, precisará obter um CNPJ a partir de julho de 2026, apenas para fins de controle dos novos tributos.
A oportunidade para a pessoa física contribuinte
Se você se enquadra nas regras acima, a lei oferece uma alternativa vantajosa: para contratos assinados até 16 de janeiro de 2025, é possível optar por uma tributação de 3,65% sobre a receita, em vez dos 8,4% do regime geral. Para isso, é fundamental ter como comprovar a data de celebração do contrato, se o contrato de locação é de imóvel residencial, ou registrar o contrato junto ao Cartório de Registro de Imóveis, se a locação for de imóvel não residencial.
O cenário para o locador pessoa jurídica (PJ)
Para as empresas que vivem de aluguel, o impacto da reforma é direto, imediato e potencialmente mais oneroso. O cenário varia conforme o regime tributário da empresa:
- Empresas no Lucro Presumido: Este é o grupo mais afetado. A carga tributária atual de PIS/COFINS, de 3,65%, saltará para a nova alíquota de ~8,4%. Isso representa um aumento de mais de 120% no imposto sobre a receita de aluguel.
- Empresas no Lucro Real: O cenário pode ser positivo. A alíquota, que hoje é de 9,25% de PIS/COFINS, tende a cair para ~8,4%. Mais importante, a não cumulatividade plena do novo sistema permitirá que a empresa gere créditos tributários com uma gama muito maior de despesas (como obras, manutenção, condomínio, etc.), o que pode reduzir significativamente a carga tributária final.
A ação mais urgente para locação de imóveis não residenciais: O prazo de 31/12/2025
Para os locadores de imóveis não residenciais, a lei oferece uma válvula de escape para o aumento de impostos, mas com um prazo fatal.
| Para contratos não residenciais firmados até 16 de janeiro de 2025, o locador pode optar pela tributação de 3,65% durante a vigência do contrato. Contudo, essa opção só é válida se o contrato for registrado em Cartório de Títulos e Documentos ou de Registro de Imóveis até 31 de dezembro de 2025.. |
Perder este prazo significa, para os locadores de imóveis não residenciais, a aceitação de um aumento brutal na sua carga tributária a partir de 2027.
Guia de ação rápida: PF vs. PJ
| Perfil do Locador | Ação Imediata Recomendada |
Pessoa Física | 1. REGISTRO EM CARTÓRIO (URGENTE): Esta é a prioridade máxima. Leve seus contratos não residenciais para registro antes de 31/12/2025 para garantir o direito à alíquota de 3,65%. |
Pessoa Jurídica | 1. REGISTRO EM CARTÓRIO (URGENTE): Esta é a prioridade máxima. Leve seus contratos não residenciais para registro antes de 31/12/2025 para garantir o direito à alíquota de 3,65%. |
Conclusão: planejamento é a chave
A Reforma Tributária estabelece um divisor de águas na tributação de aluguéis, com regras e estratégias distintas para pessoas físicas e jurídicas e imoveis residenciais e não residenciais. Enquanto o pequeno locador PF tem pouco com o que se preocupar, os grandes locadores e as empresas do setor enfrentam uma encruzilhada que exige ação imediata. O prazo de 31 de dezembro de 2025 para o registro de contratos é o ponto mais crítico deste processo de transição. Ignorá-lo pode custar caro. A recomendação é clara: busque orientação profissional e aja agora.